Zakup mieszkania na rynku pierwotnym nieco różni się od zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Jeśli już zapadnie decyzja co do wyboru mieszkania, podpowiadamy na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy, aby cały proces zakupu wymarzonego mieszkania, przebiegł prawidłowo.
1. Wybór dewelopera
Na lokalnym rynku nieruchomości, zasięgamy opinii na temat dewelopera, przede wszystkim sprawdzamy i pytamy o wcześniej zrealizowane inwestycje oraz o to, w jaki sposób realizuje swoje przedsięwzięcia (kredyt inwestycyjny pod realizowaną inwestycję czy z własnych środków finansowych).
2. Umowa rezerwacyjna
Często zdarza się, gdy deweloper nie ma jeszcze pozwolenia na budowę oraz nie posiada tzw. indywidualnych rachunków powierniczych, zawiera on umowy rezerwacyjne, które zapewniają nam rezerwację danego lokalu mieszkalnego. Nie zawsze te umowy są akceptowane przez banki.
3. Umowa deweloperska
Właściwa umowa przedwstępna zakupu mieszkania w formie aktu notarialnego, zgodna z ustawą deweloperską. Przed jej podpisaniem, deweloper powinien przesłać jej wzór. W otrzymanym wzorze umowy, najbardziej zwracamy uwagę na:
– informacje na temat dewelopera,
– opis inwestycji,
– dokumenty niezbędne do podpisania umowy (prawomocne pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej, dokumenty z banku określające przyporządkowanie indywidualnego rachunku powierniczego, na które należy wpłacać poszczególne transze, projekt inwestycji),
– szczegółowy opis mieszkania: usytuowanie, czyli który budynek, segment, piętro, metraż poszczególnych pomieszczeń,
– forma prawna uwzględnienia: piwnicy, balkonu, tarasu lub ogródka czy loggi, miejsca postojowego lub miejsca garażowego oraz powierzchni wspólnych typu: rowerownia, pralnia czy wózkarnia,
– termin rozpoczęcia i zakończenia budowy,
– termin przeniesienia prawa własności,
– harmonogram realizacji inwestycji, ilość transz oraz zakres ich wykonywanych prac,
– sposób pomiaru powierzchni oraz jej ewentualna dopuszczalna zmiana,
– płatności: zadatek wraz z poszczególnym procentem transz oraz ich kwota wraz z zakresem wykonanych prac, terminy płatności, przyporządkowany indywidualny rachunek powierniczy,
– informacje na temat terminu i sposobu zawiadamiania o odbiorze lokalu mieszkalnego,
– zapisy dotyczące umowy ostatecznej,
– informacje na temat przyszłego zarządcy,
– gwarancja i rękojmia na lokal mieszkalny,
– zapisy związane z odstąpieniem od umowy zgodne z ustawą deweloperską,
– określenie ewentualnych kar umownych,
– w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką, zgoda banku na zwolnienie lokalu mieszkalnego od tych obciążeń.
4. Załączniki do umowy deweloperskiej:
– prospekt informacyjny, jeden z załączników umowy deweloperskiej w którym znajdują się najważniejsze informacje na temat dewelopera oraz informacje o inwestycji, szczegółowo opisując mieszkanie. Wszystkie zawarte w nim informacje powinny pokrywać się z umową deweloperską. Deweloper powinien udostępnić prospekt informacyjny przed podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego zgodnie z ustawą deweloperską,
– pozostałe załączniki do umowy: plan zagospodarowania terenu, przedmiotowy rzut lokalu mieszkalnego z uwzględnieniem poszczególnych pomieszczeń, jeśli występuje to: rzut piwnicy, balkonu, tarasu lub ogródka czy loggi, miejsca postojowego lub miejsca garażowego oraz powierzchni wspólnych typu: rowerownia, pralnia czy wózkarnia.
5. Umowa ostateczna zakupu lokalu mieszkalnego
Końcowa, przenosząca własność. Nie jest już tak obszerna jak umowa deweloperska. Przed jej podpisaniem deweloper także powinien przesłać jej wzór. W otrzymanym wzorze umowy, najbardziej zwracamy uwagę na:
– opis zrealizowanej inwestycji,
– dokumenty prawne niezbędne do przeniesienia własności (prawomocne pozwolenie na użytkowanie, wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej, dokumentacja powykonawcza, zaświadczenie o samodzielności lokalu, wypis z kartoteki lokalu, uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego udziały, świadectwo charakterystyki energetycznej,
– szczegółowy opis mieszkania: usytuowanie, czyli który budynek, segment, piętro, metraż poszczególnych pomieszczeń, zgodny z dokumentacją powykonawczą,
– forma prawna uwzględnienia: piwnicy, balkonu, tarasu lub ogródka czy loggi, miejsca postojowego lub miejsca garażowego oraz powierzchni wspólnych typu: rowerownia, pralnia czy wózkarnia, także zgodna z dokumentacją powykonawczą,
– potwierdzenie całości zapłaty płatności za przedmiotowy lokal mieszkalny,
– wskazanie zarządcy nieruchomości,
– gwarancja i rękojmia na lokal mieszkalny,
– w przypadku obciążenia całej nieruchomości hipoteką, zgoda banku na zwolnienie przedmiotowego lokalu mieszkalnego od tych obciążeń,
– w przypadku naszego kredytu hipotecznego, obciążającego lokal mieszkalny hipoteką, niezbędne jest uzyskanie wcześniej zaświadczenia z banku o uwzględnieniu powyższego obciążenia (wpis do ksiąg wieczystych, dział IV),
– plan zagospodarowania terenu, przedmiotowy rzut lokalu mieszkalnego z uwzględnieniem poszczególnych pomieszczeń, jeśli występuje to: rzut piwnicy, balkonu, tarasu lub ogródka czy loggi, miejsca postojowego lub miejsca garażowego oraz powierzchni wspólnych typu: rowerownia, pralnia czy wózkarnia z informacją, iż jest to zgodne z dokumentacją powykonawczą.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym za pośrednictwem biura nieruchomości pozwala na prawidłowy i bezpieczny przebieg transakcji, pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego lub sprzedaż swojej starej nieruchomości celem finansowania zakupu.
Anna Bralczyk, Investor Nieruchomości